Preço ou condomínio: o que trava a venda de um imóvel?

Um imóvel que fica anunciado por muito tempo sem encontrar comprador não está, necessariamente, perdendo valor de mercado. Segundo reportagem publicada pela Folha de S.Paulo, o que costuma acontecer é perda de liquidez: o bem continua valendo o que vale, mas demora mais para ser vendido por causa de fatores como preço pedido, custo mensal e concorrência com outros anúncios parecidos.

A informação interessa especialmente a quem está com um imóvel parado no mercado há meses e não entende por que as visitas não avançam para propostas concretas. Segundo a reportagem, casos de desvalorização real do imóvel são raros e normalmente ligados a situações graves, como um crime de repercussão nas proximidades ou deterioração acentuada do bairro.

Condomínio e documentação afastam parte dos compradores

Um dos pontos que mais pesam na decisão de compra é o valor total que o comprador vai pagar por mês, e não apenas o preço de tabela do imóvel. Isso significa que dois apartamentos com o mesmo valor de venda podem ter públicos completamente diferentes se o condomínio de um for muito mais alto que o do outro, já que essa despesa entra direto na conta de quem depende de financiamento.

A situação documental do imóvel também é um filtro silencioso. Inventário não concluído, matrícula desatualizada no cartório ou reforma feita sem o devido registro podem impedir que o banco libere financiamento, o que elimina automaticamente boa parte dos interessados que não têm o valor total em dinheiro.

Preço acima do mercado gera desconto maior no fim

Anunciar o imóvel por um valor claramente superior ao praticado na região tende a produzir o efeito contrário ao esperado pelo vendedor. Com o anúncio parado por mais tempo, cresce a expectativa de quem visita de conseguir um desconto maior na negociação.

Thiago Yaak, CEO da Liquid, afirmou à Folha de S.Paulo que a maior parte das vendas se conclui por um valor abaixo do anunciado, com abatimento médio próximo de 10%. Ou seja, o preço de partida já deveria considerar essa margem de negociação como algo praticamente esperado.

O que fazer na prática antes de anunciar

A conservação do imóvel influencia diretamente a decisão de quem visita. Pequenos reparos, pintura e atualização de acabamentos costumam mudar a percepção do comprador em poucos minutos de visita.

Fábio Tadeu Araújo, CEO da Brain, disse à Folha de S.Paulo que uma reforma de apresentação na faixa de 50 mil a 60 mil reais pode se pagar com folga no valor final de venda. Antes de colocar o imóvel no mercado, vale considerar:

• Pesquisar o valor do condomínio de imóveis semelhantes na mesma região antes de definir o preço final
• Verificar se a matrícula, o inventário (quando houver) e eventuais reformas estão devidamente regularizados no cartório
• Investir em pintura, pequenos reparos e organização dos ambientes antes das primeiras visitas
• Já considerar uma margem de negociação de cerca de 10% ao definir o preço anunciado

Plantas muito modificadas, decoração com identidade forte do morador anterior e imóveis grandes com poucos quartos tendem a atrair um público mais restrito. O mesmo vale para distribuições internas que não acompanham mais o jeito como as famílias vivem hoje, como cozinhas pequenas e isoladas ou ausência de suíte.

O que ainda depende de cada caso

A reportagem aponta que descontos maiores tendem a fazer sentido quando o problema identificado pode ser corrigido, como uma pendência de documentação ou a falta de manutenção. Já uma localização considerada ruim ou um condomínio com gestão financeira problemática são obstáculos mais difíceis de resolver e, por isso, pesam de forma mais permanente no valor.

Para quem pretende vender um imóvel, o próximo passo prático é levantar o histórico de condomínio, confirmar a situação da matrícula no cartório e comparar o preço pretendido com imóveis parecidos já vendidos na região, antes de definir o valor do anúncio.

Fontes consultadas

• portas.com.br